อสังหาริมทรัพย์ ในมุมมองของคนทั่วไปมักนึกถึงเถ้าแก่ใหญ่ผู้ร่ำรวยเงินทอง มีกำลังทุนสามารถซื้อได้ง่าย แต่ในความเป็นจริงนั้น อสังหาริมทรัพย์สามารถเข้าถึงกลุ่มคนทุกๆกลุ่มได้ แม้แต่มนุษย์เงินเดือนก็สามารถทำรายได้ผ่านงานด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่ยากนัก หากมองในมุมกลับกัน ท่านที่ทำงานประจำมีโอกาสทำเงินกับอสังหาริมทรัพย์ได้สูงกว่า เพราะมีความน่าเชื่อถือในเรื่องวงเงินกู้ยืม

การทำอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปนิยมใช้เงินทุนผ่านระบบสินเชื่อธนาคาร ซึ่งเปิดโอกาสให้คนทั่วไปกู้ยืมสินเชื่อบ้านได้ สินเชื่อบ้านจัดเป็นสินเชื่อที่มีดอกเบี้ยต่ำ ปัจจุบันในประเทศไทยเฉลี่ยประมาณ​ 7% และโอกาสของการกู้นั้น ธนาคารให้สิทธิสำหรับบุคคลผู้มีรายได้ประจำ นั่นก็คือ มนุษย์เงินเดือนอย่างเราๆ นี่เอง โดยใช้หลักฐานที่เรียกกันว่า สลิปเงินเดือน ซึ่งเป็นหลักฐานอันสำคัญที่คนทำงานอื่นๆ ไม่สามารถมีได้ ในมุมมองของธนาคารสนใจเงินเข้าประจำมากกว่าเงินก้อนใหญ่ แม้จะรวยเพียงใดแต่หากไม่มีหลักฐานที่ดูดี มนุษย์เงินเดือนย่อมมีสิทธิ์กู้ยืมมากกว่า

โจทย์ก็คือ ก่อนอื่นผู้กู้ต้องหาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ มีราคาถูกกว่าราคาตลาด ยิ่งได้ราคาถูกมากเพียงใด ต้นทุนของเราก็จะยิ่งต่ำลงหรือกำไรมากขึ้นนั่นเอง โดยจะมุ่งเน้นไปที่บ้านหรือคอนโดมือสองเพราะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถต่อรองราคาได้ อีกทั้งส่วนใหญ่จะมีทำเลที่ดีกว่าบ้านใหม่ หลักการหาจะคำนึงถึงดอกเบี้ยเงินกู้เป็นหลัก โดยเฉลี่ยดอกเบี้ยปัจจุบันอยู่ที่ 7% เพราะฉะนั้นอสังหาริมทรัพย์ของเรา ต้องสามารถทำรายได้ตั้งแต่ 7% ขึ้นไป ถึงจะได้ผลกำไร แต่จะคาดการณ์ผลกำไรกันมากน้อยเพียงใดตรงส่วนนี้ขึ้นอยู่กับความพึงพอใจของแต่ละคน บางท่านอาจขอเพียง 10% ก็พอแล้ว บางท่านอาจบอกว่า 15-20% ถึงจะคุ้มค่า

ตัวอย่างการประเมินอสังหาริมทรัพย์

ในชุมชนแห่งหนึ่ง ปกติราคาบ้านเช่ามีราคาเช่าเดือนละ 10,000 บาท นั่นหมายถึง เจ้าของบ้านจะได้เงินจากผู้เช่า  10,000 บาททุกๆ เดือน หากบ้านหลังนั้นประกาศขายในราคา 1.2 ล้านบาท ผู้ซื้อทำการติดต่อธนาคารเพื่อขอกู้ยืม หากทางธนาคารให้วงเงินกู้ 100% จากราคาบ้าน เมื่อนำไปคำนวณดอกเบี้ยแล้ว ผู้กู้ต้องผ่อนชำระเดือนละ 8,000 บาท 30 ปี นั่นหมายถึง ผู้กู้ซึ่งเป็นเจ้าของบ้านจะมีเงินหมุนจากผู้เช่า เดือนละ 10,000 บาท เมื่อหักเงินผ่อนแล้ว ยังได้กำไรอีกเดือนละ 2,000 บาทนั่นเอง ลักษณะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในตัวอย่างดังกล่าว เปรียบเสมือนการจับเสือมือเปล่า ซึ่งอนาคต อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวก็ย่อมตกเป็นของผู้กู้เมื่อผ่อนเสร็จ โดยเงินผ่อนชำระนั้น ไม่ได้เป็นเงินของผู้กู้เลย

จากตัวอย่างดังกล่าวทำให้เห็นได้ว่า เราสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และหากำไรไปพร้อมๆกันได้ โดยที่ไม่ต้องใช้จ่ายเงินของตนเอง บางท่านอาจจะมองว่า ได้เพียงแค่เดือนละ 2,000 บาท จะไปรวยอะไร ? อยากให้มองถึงอนาคตมากกว่าครับ เพราะอนาคตค่าเช่าและราคาบ้านมีโอกาสสูงขึ้น อีก 3 ปี ค่าเช่าอาจขึ้นเป็น 12,000 บาท หลังจากนั้นผู้กู้ สามารถทำรีไฟแนนซ์ต่อ ก็จะทำให้เงินค่างวดที่ต้องผ่อนให้ธนาคารลดลงไป จากปกติต้องชำระเดือนละ 8,000 บาท เมื่อรีไฟแนนซ์จะเหลือประมาณ​ 6 พันกว่าบาท เมื่อนั้นคุณจะได้กำไรเดือนละประมาณ​ 5,000 บาททันที คุณอาจนำเงินส่วนต่างนี้มากลบเงินต้นอีกทาง จะทำให้จ่ายดอกน้อยลงมาก หรืออีกแนวทาง กรณีบ้านมีราคาสูงขึ้น เช่น ราคาบ้านสูงเป็น 2 ล้านบาท ก็เท่ากับว่า คุณสามารถทำกำไรในการขายได้อีกด้วย อาจประกาศขายเพื่อทำอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่มีมูลค่าสูงกว่าเดิม

ที่สำคัญก็คือ เงินลงทุนทั้งหมดนี้ ไม่ได้เป็นเงินเราแม้แต่บาทเดียว บ้านเพียงหนึ่งหลังสามารถแบ่งเวลาจัดการได้ไม่ยากนัก เหมาะกับมนุษย์เงินเดือนที่ต้องการหาอาชีพอิสระทำเสริม จะได้มีสภาพคล่องทางการเงินสูงขึ้น แถมยังได้ทรัพย์สินซึ่งเป็นบ้านมูลค่าหลักล้านมาฟรีๆ ดีกว่านำสลิปเงินเดือนไปซื้อผ่อนสินค้าฟุ่มเฟือย ไปผ่อนรถยนต์ ซึ่งมีแต่จะทำให้การเงินขาดสภาพคล่อง นำสลิปมาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุดกันดีกว่าครับ สำหรับท่านใดสนใจข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ในแบบฉบับอ่านง่าย นำไปใช้กันได้ทุกคน แต่ทั้งนี้ควรศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมให้ดีก่อนเสมอ 

ขอบคุณข้อมูลจาก : banidea